在消費市場持續分化的背景下，高端商業運營商德基集團正加速布局多元化業態。11月26日，揚州蜀岡-瘦西湖風景名勝區與德基集團簽署投資協議，宣布將在揚州打造包含藝術館、博物館的商業綜合體，同時引入奧特萊斯業態。這一動作標志著德基在鞏固高端市場地位的同時，開始向更具性價比的消費領域延伸。
德基的轉型并非偶然。2024年，南京德基廣場以全球單體商場銷售冠軍的身份超越北京SKP，但其管理層已意識到單一高端業態的局限性。今年8月，集團連續注冊成立兩家商業公司，分別聚焦奧特萊斯與社區商業運營，為業態擴張鋪路。數據顯示，2025年第二季度全國奧特萊斯銷售額同比增長12.8%，客流增幅達16.3%，麥肯錫預測該市場容量將在年內突破2600億元。
在南京本土市場，德基正構建"金字塔式"商業布局：新街口旗艦店錨定頂級奢侈品消費，河西項目主打潮流文化，仙林板塊則通過奧特萊斯覆蓋年輕學生與家庭客群。這種差異化策略在徐州得到延續——10月25日封頂的徐州德基廣場將引入500余個品牌，其中150個為當地首店，預計年銷售額突破百億元。項目方透露，該綜合體將融合藝術展覽與高端零售，復制南京的成功模式。
消費市場的結構性變化為德基的擴張提供了契機。2025年第三季度，厲峰集團、Prada集團等奢侈品牌在華銷售額實現個位數增長，成都太古里、廣州太古匯等高端商場零售額顯著回升。但市場分化同樣明顯：開云集團亞太區銷售額下滑10%，LVMH集團中國消費者全球消費仍呈負增長。這種冰火兩重天的態勢，促使商業運營商必須同時捕捉高端與大眾市場的需求。
德基的"雙線作戰"面臨多重挑戰。在奧特萊斯賽道，上海青浦奧萊二期、華潤萬象濱海購物村等項目加速擴張，京東等互聯網企業也通過線上奧萊模式滲透下沉市場。德基河西項目（現更名為德基時刻）改造周期長達六年，期間金鷹湖濱天地等競爭對手已穩固客源。高端市場方面，南京IFC憑借新鴻基背景發力奢侈品領域，金陵中環通過"潮奢+年輕化"定位分流客群，金陵萬象城則以多元業態形成差異化競爭。
業內人士指出，德基的轉型需平衡品牌組合與形象維護。奧特萊斯業態雖能消化庫存、吸引價格敏感客群，但過度依賴折扣可能稀釋高端定位。如何重建招商體系，在輕奢名品與大眾品牌間找到平衡點，將成為德基擴張的關鍵。與此同時，隨著SKP被博裕資本收購后加速業態調整，德基"全球店王"的稱號正面臨新一輪挑戰。在華東市場從"一枝獨秀"轉向充分競爭的階段，這家商業巨頭需要更多創新策略來鞏固優勢。
