3月3日，五礦地產（00230.HK）以私有化方式正式退出港交所，結束了長達34年的上市歷程。這家背靠礦業巨頭的央企地產平臺，從最初的鋁材生產與金屬貿易起步，歷經多次業務轉型與戰略重組，最終以1港元每股的價格完成謝幕。其退市不僅標志著單家房企的資本選擇，更折射出房地產行業深度調整期的轉型邏輯。
五礦地產的資本故事始于1991年。彼時，其上市載體東方有色以金屬貿易為主業登陸港交所。2003年，中國五礦集團完成對東方有色的收購，為后續業務轉型埋下伏筆。2007年，國資委將房地產開發增列為集團主業，上市公司同步更名為五礦建設，正式切入地產賽道。2016年，公司進一步更名為五礦地產，成為集團地產業務的唯一上市平臺，完成了品牌與資本定位的最終錨定。
依托央企信用與集團資源，五礦地產在行業上行周期實現爆發式增長。2019年，其歸母凈利潤達9.43億港元，毛利率穩定在30%以上；2020年合約銷售額同比激增124%至193.6億元，2021年更攀升至260億元的歷史峰值。這一階段，公司不僅在華南區域實現百億銷售額突破，還在TOD綜合體、產業地產等創新領域多點布局，穩居央企地產第二梯隊。
然而，高速擴張的背后，結構性矛盾逐漸顯現。2015年底，中國五礦與中冶集團戰略重組后，體系內形成五礦地產與中冶置業兩大地產平臺，同業競爭與資源內耗問題日益突出。盡管行業上行期市場增量尚能掩蓋矛盾，但當房地產市場進入深度調整期，需求收縮與利潤收窄的雙重壓力下，重復布局與資源分散的弊端被無限放大。2022年起，公司業績急轉直下，連續三年虧損累計近60億港元，合約銷售額從260億元驟降至70.2億元，規模縮水超七成。
私有化公告中，五礦地產直言退市核心邏輯：“股本融資能力有限且已失去上市平臺優勢。”數據顯示，自2009年以來，公司未通過港股市場完成任何股權融資，公開募資渠道實質性關閉。第一太平戴維斯中國區估值及專業顧問服務主管黃國鈞分析，當前央企在境內可獲得低成本融資，境外上市平臺的融資優勢已大幅弱化。私有化可規避地產業務波動對集團信用的連帶影響，退市并非退出地產賽道，而是資本工具的重新校準。
五礦地產的退市，實為集團地產板塊整合的關鍵落子。2025年10月，控股股東發起每股1港元的私有化要約，溢價超100%；2026年2月，計劃獲法院與股東大會高票通過。與此同時，集團層面已敲定整合方案：2025年12月，中冶置業100%股權及關聯債權以312.36億元注入五礦地產控股，兩大核心平臺整合完成關鍵資產布局。然而，中冶置業2025年前7個月凈虧損254億元的財務狀況，使上市平臺身份成為整合掣肘——嚴格的信息披露、季度業績考核與中小股東制衡，將放大操作難度與時間成本。
私有化退市后，五礦地產將徹底擺脫資本市場約束，以更靈活方式承接中冶置業資產與債務。2025年11月，公司完成核心人事調整，戴鵬宇接任執行董事、董事會代理主席，全面主導整合與扭虧工作。根據戰略規劃，退市后的五礦地產將成為集團唯一房地產主業平臺，承擔整合存量資產、消化歷史債務、優化土儲結構等核心使命。但財務層面，新平臺需同時承接兩大平臺虧損與債務；運營層面，組織架構、人員團隊與項目體系的融合，均考驗管理團隊的統籌能力。
黃國鈞指出，當前房企退市呈現二元分化：一類如五礦地產，因強母公司信用支撐，在主動判斷平臺價值失效后選擇私有化；另一類則因現金流斷裂被強制退市。上市從來不是目的，而是服務于發展的工具。當融資紅利消退，上市光環反而成為戰略調整的束縛，主動退市成為商業理性的選擇。但對于多數中小國資房企而言，上市平臺的品牌背書、融資儲備與規范治理價值仍存，不會盲目跟風私有化。
隨著港交所鐘聲消散，五礦地產的整合大考才剛剛開始。在房地產行業出清下半場，上市與否已非衡量企業能力的核心標尺。當資本市場紅利褪去，如何通過戰略調整與業務整合實現突圍，成為退市央企面臨的首要命題。
